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Guía para arrendar casa o apartamento en Barranquilla.

Arrendar una vivienda en Barranquilla es un proceso que debería ser rápido y sencillo, tanto para el propietario como para el inquilino.              Sin embargo, por desconocimiento de la normativa legal, se pueden presentar errores u omisiones en el contrato de arrendamiento. Esto puede generar verdaderos dolores de cabeza para ambas partes.

Nadie está libre de contratar con personas incumplidas, complicadas y conflictivas. Te aseguro que lidiar con una de estas personas puede llegar a ser muy frustrante y te consumirá tiempo y dinero. Los problemas más frecuentes se dan por el atraso en los pagos del arriendo, de la administración y de los servicios públicos, o por la falta de arreglos y reparaciones al inmueble.

Para minimizar los problemas y mantener una relación de armonía entre el propietario y el inquilino debes conocer las leyes o contratar a través de una agencia inmobiliaria que garantice el cumplimiento de las obligaciones para ambas partes.

Los factores a tener en cuenta para arrendar una casa o apartamento en Barranquilla, desde el punto de vista del propietario y del inquilino, son los siguientes:

  1. Arrendar directamente o con asesoría profesional.
  2. Plazo del contrato.
  3. Términos del contrato.
  4. Canon mensual, administración y gastos.
  5. Seguro de arrendamiento.

 

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1. Arrendar directamente o con asesoría profesional.

El propietario de una casa o apartamento en Barranquilla puede contratar el arriendo directamente con el inquilino.  Ambas partes pueden tener experiencias positivas por haber contratado directamente en el pasado.  Sin embargo, contratar directamente tiene ventajas y desventajas que debes considerar en función a tus preferencias y a tu situación personal.

Arrendar Directamente

Si quieres arrendar directamente tu casa o apartamento en Barranquilla, debes considerar que esta actividad te costara tiempo y algo de dinero durante todas las etapas del contrato.

La comercialización inicial, dependiendo de la vivienda, puede tomar entre 2 y 4 meses. Si no has arrendado en 6 meses tienes un problema de precio, de falta de publicidad o de ambos.  Debes estar dispuesto a publicar en al menos 3 portales inmobiliarios y atender llamadas y coordinar citas con las personas interesadas. La mayoría de las citas se dan los fines de semana o entre semana al mediodía o al final de la tarde. Ten paciencia con las citas, algunos interesados las cancelarán a última hora o simplemente no las cumplirán.

Finalmente deberás gestionar con la aseguradora el estudio de los documentos de los interesados y si son aprobados, coordinar la firma del contrato, el inventario y la entrega de la vivienda.  Algunos propietarios arriendan sin el respaldo de un seguro. No corras ese riesgo, desalojar a un inquilino incumplido puede tomar varios meses en los que dejarás de percibir el canon de alquiler y además deberás asumir los costos legales, los gastos de administración de la copropiedad y los servicios públicos.

Debes tener en cuenta que el seguro cubrirá las cuotas de arriendo atrasadas después de 30 días del incumplimiento. Esto afectará tu flujo de caja en ese mes.

 

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Una vez entregado el inmueble hay que estar al tanto de los pagos mensuales del arriendo, la administración y los servicios públicos. Adicional se debe responder a todos los requerimientos del inquilino por fallas o reparaciones que se deban realizar a la vivienda.

Las reparaciones más comunes son: Goteras, humedades, daños en cerraduras, daños eléctricos, arreglos de carpintería. Algunas reparaciones tienen un costo elevado por lo que deberás contar con los recursos para afrontar esos arreglos de manera inmediata para no arriesgarte a pagar una penalidad por incumplimiento de contrato.

Al finalizar el contrato debes revisar que te entreguen la vivienda en buen estado y que el inquilino este al día en el pago de los servicios públicos y de la administración de la copropiedad.  

Arrendar directamente puede costarte menos dinero, pero deberás invertir mucho tiempo. Además, tendrás que estar dispuesto a lidiar con todos los problemas que se puedan presentar, en especial si te toca un inquilino complicado e incumplido. He visto casos en los que el propietario está dispuesto a perdonar deudas y a recibir su vivienda en mal estado con tal de librarse de un mal inquilino.

El inquilino que busca arrendar directamente y sin la intermediación de una agencia inmobiliaria lo hace principalmente porque no tiene la documentación necesaria para el estudio de la aseguradora. También busca ahorrarse el honorario inicial de la inmobiliaria y tratar de negociar un menor precio con el propietario.

Al contratar directamente, el inquilino deberá gestionar con el propietario los arreglos, diferentes a las reparaciones locativas, que sean necesarios en la vivienda. En ocasiones el inquilino, por la urgencia, paga directamente las reparaciones y después lo quiere descontar del alquiler. Ten en cuenta que sin la autorización escrita del propietario podrías tener problemas para recuperar ese dinero. Las reparaciones no atendidas por el propietario son el mayor problema que deben afrontar algunos inquilinos que contratan directamente.

Finalmente, si vas a contratar directamente el arriendo, asegúrate que realmente estes tratando con el propietario o con una persona que tenga un poder para representarlo. Algunos inquilinos han perdido dinero de alquileres y el depósito de garantía por firmar con terceros que subarrendaban o simplemente tenían la posesión de la vivienda.

 

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Asesoría Profesional

Arrendar una casa o apartamento a través de una agencia inmobiliaria es una opción que te permitirá, en la mayoría de los casos, alquilar más rápido si eres el propietario, y contar con varias alternativas de vivienda si eres el inquilino.

La ventaja más importante de la asesoría profesional en arriendos, ya seas propietario o inquilino, es que tendrás un respaldo permanente para el cumplimiento del contrato. El propietario siempre tendrá el pago oportuno del canon de arrendamiento. El inquilino recibirá la atención de todos sus requerimientos, en especial las reparaciones a la vivienda.

En caso de algún conflicto la agencia será un mediador que te ayudará a solucionar los problemas. En resumen, si no tienes el tiempo o la paciencia para lidiar con las situaciones comunes y constantes que se presentan durante un contrato de alquiler tu mejor opción es acudir a una agencia inmobiliaria.     

El propietario, que busca arrendar una casa o un apartamento en Barranquilla a través de una agencia inmobiliaria, debe preguntar por el plan de comercialización de su vivienda. No basta con publicar en los principales portales, en adición la agencia debe mostrarle su estrategia en mercadeo y promoción digital.

Adicional el propietario puede pedir referencias, preguntar por la antigüedad de la agencia y comprobar si pertenece a la Lonja de Barranquilla y a la Cámara de Comercio. Hay muchas agencias y asesores independientes que dicen administrar viviendas en arriendo. Analiza bien las alternativas y no elijas en función al precio sino a la seriedad y profesionalismo que la agencia te ofrece.

Los gastos de honorarios al contratar el arriendo con una agencia inmobiliaria están regulados por las costumbres mercantiles de Barranquilla: https://lonjabarranquilla.com/costumbres-mercantiles/

 

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2. Plazo del contrato.

El plazo mínimo de 1 año es el más común en los contratos de arrendamiento de casas y apartamentos en Barranquilla. Sin embargo, se pueden obtener mayores beneficios al firmar contratos por períodos más largos.

La mayoría de propietarios preferirán tener una relación de largo plazo con el arrendatario en lugar de estar buscando un nuevo inquilino cada año. Adicional esto les evitará gastos anuales de comercialización más los costos de mantenimiento para los períodos en que la vivienda permanezca desocupada.

Como inquilino te recomiendo definir si estas en condiciones de quedarte en el inmueble arrendado por 2 años o más. De ser así podrás negociar con el propietario un mejor canon inicial o solicitar que la vivienda incluya algunos elementos adicionales como las cortinas o los equipos de aire acondicionado.

Hay otros gastos, asociados con los cambios constantes de vivienda, que el inquilino debe considerar. El costo de la mudanza, los honorarios de un nuevo contrato de arriendo, el mantenimiento, la pintura y los arreglos que deberás hacer en la vivienda arrendada para entregarla en las mismas condiciones en que la recibiste.

Si vas a quedarte por lo menos 2 años, es importante que conozcas bien el sector en donde vas a arrendar y que tu situación familiar y laboral sea estable. Esto te evitará pagar una penalidad si debes terminar anticipadamente el contrato.   

 

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3. Términos del Contrato.

La mayoría de los problemas que se presentan en un arrendamiento son consecuencia de un contrato incompleto, mal redactado, con inconsistencias o, peor aún, de la falta de un contrato escrito. Si bien un acuerdo verbal tiene validez legal, es mucho mas complicado resolver conflictos cuando no hay un contrato escrito.

Recomiendo revisar el contrato detenidamente, en especial las cláusulas sobre: Penalidad por incumplimiento, la renovación del contrato, la fecha de entrega, y las condiciones de entrega.

Si eres inquilino debes tener en cuenta que cualquier modificación o mejora al inmueble debe contar con la aprobación del propietario. Lo mismo aplica para todo tipo de reparaciones que corran por cuenta del propietario. El inquilino únicamente debe pagar las reparaciones locativas.

El contrato de arriendo debe estar elaborado por una agencia con experiencia y su redacción debe estar de acuerdo con la ley 820 y con el código civil de Colombia. Cada vivienda es diferente por lo que se deben considerar cláusulas especiales para incluir elementos adicionales como estufas, hornos, neveras, aires acondicionados, cortinas y otros.

 

4. Canon, administración y gastos.

Si la vivienda pertenece a una propiedad horizontal, al costo mensual del canon de arriendo deberás sumarle el gasto mensual de administración de la copropiedad. Por lo tanto, tu presupuesto debe considerar ambos factores ya que el costo de la administración puede ser incluso superior al 20% del gasto mensual total. 

El incremento anual del canon de arrendamiento de vivienda urbana esta limitado por ley. Lo máximo que se puede ajustar, cumplidos 12 meses, es un porcentaje igual al aumento del IPC, (Índice de Precios al Consumidor), del año anterior.

La cuota ordinaria, mensual de administración, puede subir de acuerdo con el porcentaje que establezca la Asamblea de Copropietarios. Por lo general el aumento anual de esta cuota es similar al del IPC del año anterior. Sin embargo, este aumento no está limitado legalmente por lo que puede ser mayor al IPC.  Las cuotas extraordinarias de la copropiedad las asume el propietario. 

Los gastos más frecuentes al alquilar una casa o apartamento en Barranquilla son: Mudanza, instalación de cortinas y de equipos de aire acondicionado. Hay viviendas que se alquilan con estos elementos por lo que cuestan un poco más y el inquilino se debe hacer cargo de su conservación y mantenimiento.

 

5. Seguro de arrendamiento.

El seguro de arrendamiento le garantiza al propietario el pago del alquiler mensual, del mantenimiento mensual de la copropiedad y en algunos casos los servicios públicos. Adicional le cubre los gastos legales para desalojar a un inquilino incumplido.

Si vas a contratar directamente el seguro, busca tener la mayor cobertura posible. De igual manera, si contratas a través de una agencia, consúltales sobre las coberturas del seguro que aplican para tu contrato.

Las inmobiliarias y la mayoría de propietarios exigen una póliza de seguro de arrendamiento al inquilino. En inquilino deberá acreditar ingresos mensuales que sean como mínimo iguales al doble del canon de arrendamiento. Lo mismo aplicaría para su deudor o deudores solidarios. 

Los documentos para el estudio de la aseguradora dependerán de su condición laboral o si es persona natural o jurídica. Igualmente, dependiendo del valor del canon de arrendamiento es posible que le pidan un deudor solidario o un depósito en forma de encargo fiduciario.

Para mayor información de los seguros de arriendo puede consultar los siguientes enlaces:

https://arriendos.segurosmundial.com.co/

https://www.ellibertador.co/

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Artículo publicado por David Philco Gallegos
E-mail:  dphilco@novain.co
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