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Guía para vender vivienda en Barranquilla

Vender una vivienda en Barranquilla es una actividad que la mayoría de personas no realiza con frecuencia y que depende de varios factores para que sea segura, efectiva y sobre todo rápida.

Para vender tu vivienda, debes tener muy claras las razones por las que vendes y lo que pasaría si no vendes a tiempo. Si has decidido vender rápido debes hacer todo bien desde el principio, siendo esta condición fundamental pero no suficiente. Hay otros factores que influyen como, la demanda en el sector, la oferta abundante de viviendas similares, el estado del inmueble o su situación legal. En cualquier caso, deberás dedicar tiempo y algo de dinero para llegar a un resultado satisfactorio.

Los factores a tener en cuenta para vender tu vivienda en Barranquilla son los siguientes:

    1. La motivación y el tiempo.
    2. Ayuda profesional.
    3. El precio y la competencia.
    4. La publicidad y el marketing.
    5. Preparar la vivienda.
    6. El soporte legal.

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1. La motivación y el tiempo.

La razón que te motiva a vender es lo primero que debes tener claro. Establece también el plazo en el que esperas vender y las consecuencias y el costo de no vender a tiempo. Tu determinación será fundamental para lograr vender a tiempo tu vivienda en Barranquilla.

Se pueden encontrar personas que dicen que no tienen apuro en vender o que no les afectan los gastos de mantener un inmueble desocupado. Para la mayoría de ellos lo más probable es que su vivienda, si se vende, no se venda en mucho tiempo.

Si tienes clara tu motivación de vender tendrás también un mayor compromiso hacia todas las actividades que esto conlleva. A mayor compromiso mayor posibilidad de vender en el menor tiempo posible.

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2. Ayuda Profesional.

Vender una vivienda no es una tarea sencilla. Barranquilla es una ciudad en donde tu comprador potencial encontrará una amplia oferta de vivienda en los diferentes sectores de la ciudad. En la actualidad el comprador tiene acceso a mucha información y sabe perfectamente lo que ofrece el mercado inmobiliario.

El Propietario vende por su cuenta.

Cuando me preguntan si es posible que el propietario venda su vivienda por su cuenta, mi respuesta siempre es la misma: Claro que sí, siempre y cuando tenga la paciencia, dedique el tiempo suficiente y tenga el conocimiento para invertir los recursos necesarios en mercadeo y publicidad. Aunque cumpla con lo anterior, el propietario estará en desventaja con una agencia pues no conocerá la información real de transacciones inmobiliarias del mercado ni podrá acceder a la gran cantidad de contactos que tiene una inmobiliaria. Esta desventaja será aún mayor, si la agencia pertenece a una asociación como la Lonja de Barranquilla o la MLS de Barranquilla y el Caribe.

Un ejemplo que utilizo con frecuencia es el de pintar tu casa. Si nunca has pintado una pared será más difícil que puedas hacer ese trabajo por ti mismo. Pero si tienes alguna experiencia seguramente pintarás, con mucho esfuerzo, la casa y evitarás así pagar a un pintor profesional. Esta actividad, por sencilla que parezca, te tomará mucho más tiempo a ti que a un experto. También tendrás mayores posibilidades de sufrir un accidente o de cometer errores que te costarán mas tiempo y probablemente pintura adicional y otros materiales. Si el trabajo de pintar la casa te queda mal o simplemente no lo puedes terminar, perderás tiempo y dinero para finalmente tener que acudir a un pintor de oficio que te solucione el problema. Piensa cuánto vale tu tiempo y tu tranquilidad antes de tomar una decisión.

Vender una vivienda toma más tiempo que pintarla y sobre todo requiere de mayores habilidades profesionales y emocionales.

Asesoría Profesional.

Si has decidido buscar la asesoría de una agencia, asegúrate de conocer al asesor que tendrá bajo su responsabilidad la venta de tu vivienda. Esa persona debe ante todo inspirarte confianza y
estar totalmente comprometida con el proceso de venta de tu vivienda. Además, debe conocer muy bien el mercado inmobiliario en tu sector y tener acceso a todos los medios de publicidad necesarios para que tu vivienda tenga la máxima exposición.

Hay muchas agencias y asesores independientes, cada día mas gente entra y sale del negocio inmobiliario, pero no todos son iguales y pocos son realmente profesionales. Por lo tanto, antes de entregar la comercialización de tu vivienda a uno o varios, analiza bien las alternativas. Vendes un producto de alto precio y prestigio social. No se lo entregues a cualquiera, ni a muchos pensando que eso te facilitará la venta.

Analiza bien qué te ofrece la agencia o el asesor que busca comercializar tu vivienda. Empieza por su experiencia, luego revisa su plan de mercadeo y promoción, su página web y sus publicaciones en los portales inmobiliarios y en las redes sociales. El que no invierta en publicidad digital tendrá muy pocas posibilidades de promocionar tu vivienda.

Una reflexión final relacionada con el número de clientes potenciales que estarán interesados en comprar tu vivienda. Realmente piensas que a mayor número de agencias que pongas a vender tu inmueble mayor será el número de clientes interesados. Lo importante es saber que la agencia, encargada de vender, tenga el alcance de publicidad y promoción suficiente para llegar a todos esos clientes potenciales y que sepa resaltar las bondades de tu vivienda para defender su valoración y para cerrar la venta en el menor tiempo posible.

En Nova Inmobiliaria nos esforzamos por comercializar las viviendas a través de todos los medios promocionales y esencialmente nos comprometemos con los objetivos de nuestros clientes.

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3. El precio y la competencia.

Cuando ya decidiste vender tu vivienda en Barranquilla, lo primero que piensas es en el cuál sería el precio correcto. Mucha gente toma como referencia el precio al que vendió un vecino, o revisan los portales inmobiliarios para ver los precios de viviendas similares. También visitan los proyectos nuevos de vivienda que se entregarán en dos o tres años. Algunas personas le suman al precio de su vivienda el costo de algunos acabados que ellos instalaron o la remodelación que hicieron.

El vecino generalmente te dará un precio de venta superior al real para alardear de la calidad de su vivienda y de sus grandes cualidades como vendedor. La mayoría de viviendas publicadas en los portales inmobiliarios tienen precios que están entre un 5% y hasta un 15% por encima de los precios finales a los que se cierran las transacciones reales. Seguramente tu vivienda costará más en 2 o 3 años, entonces no es razonable compararla con precios de proyectos nuevos que con suerte se entregarán en ese plazo y que para entonces serán viviendas para estrenar. La calidad de los acabados y el valor de una remodelación pueden afectar el precio de las viviendas, pero considera que no todos los clientes potenciales estarán dispuestos a valorar en igual medida lo que tú pagaste por algo que se hizo a tu gusto.

El real problema de todos estos métodos de valoración, para el vendedor de vivienda, es lo que en psicología se llama el efecto ancla. Este efecto hace que las personas tomen como cierto el primer precio que conocen, lo cual genera un sesgo cognitivo que los lleva a poner un precio muy alto a sus viviendas. Sin mayores elementos de juicio reales, se dejan llevar por lo primero que escuchan o leen y en función a esto deciden. Por la misma razón algunos propietarios preferirán a las agencias inmobiliarias que no les objetan su precio de venta.

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Es natural que el propietario se incline a pensar que su vivienda vale más que el promedio de viviendas similares que están a la venta en su sector. Sin embargo, una vivienda con un precio considerablemente mayor al promedio del mercado, recibirá muy pocas visitas y ninguna oferta. No sólo perderás tiempo sino oportunidades con clientes que estarían dispuestos a comprar tu vivienda, pero preferirán otras opciones disponibles que estén a precio de mercado.

A todos les gusta comprar barato y vender caro, pero al igual que para cualquier otro bien o servicio, el precio de la vivienda está regulado por la ley de la oferta y la demanda. Se deben comparar los precios de las viviendas que compiten con la tuya y de aquellas que se hayan vendido recientemente.

Si buscas una asesoría profesional, sobre cuál debe ser el precio inicial de venta para tu vivienda en Barranquilla, bien sustentada, sin compromiso y de manera gratuita solicítala a Nova Inmobiliaria.

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4. La publicidad y el marketing.

Para vender tu vivienda en Barranquilla debes tener una amplia cobertura publicitaria en los portales inmobiliarios. Pero esto no basta, además debes publicar bien, con buenas fotografías, buen vídeo y en especial una buena descripción. Los anuncios deben incluir al detalle la información completa y real de tu vivienda resaltando sus principales ventajas y beneficios. El cliente debe enamorarse del anuncio para que le provoque visitar tu inmueble.

Algunas de las acciones adicionales que Nova Inmobiliaria realiza en su plan de marketing para tu vivienda son:

  1. Enviar la información de tu vivienda a nuestra base de datos de clientes, en especial a aquellos que han comprado o vendido en tu sector.
  2. Compartir la información de tu vivienda con todas nuestras agencias aliadas en especial con las que pertenecen a la MLS de Barranquilla y el Caribe.
  3. Publicar tu vivienda a través nuestra página web y en las principales redes sociales, Facebook, YouTube e Instagram.
  4. Invertir en publicidad pagada en redes sociales.

No pierdas tu tiempo con agencias o asesores que no puedan ofrecerte lo mínimo necesario para promocionar tu inmueble. Recuerda que para vender tu vivienda es mucho mejor la calidad de la agencia que la cantidad de agencias.

5. Preparar la vivienda.

Si quieres vender tu vivienda en Barranquilla en el menor tiempo posible y al mejor precio, te sugerimos invertir tiempo y algo de dinero en mejorar su presentación. La primera impresión vale mucho, por lo que tu vivienda debe destacar sobre las demás desde el principio. Recuerda que en la mayoría de los casos la decisión final de compra es emocional. El cliente potencial estará dispuesto a pagar un poco más por tu vivienda si se enamora de ella.

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Para lograr que el cliente se enamore de tu vivienda y proyecte en ella su estilo de vida y el futuro de su familia, sigue estas recomendaciones:

  1. Elimina muebles en mal estado, y decoración excesiva. Un estilo minimalista hará que los espacios se vean mas amplios.
  2. Limpia, y ordena tu vivienda. Saca todo lo que ya no utilices, incluyendo ropa de closets, juguetes y libros de cajas o estantes. 
  3. Repara todo tipo de daños como humedades, goteras, y los que se presentan en los pisos, enchapes y en la carpintería.
  4. Despersonaliza, quita las fotografías de familia, los diplomas y trofeos. El cliente potencial debe proyectarse viviendo en tu casa y tus objetos personales lo harán sentirse como un invitado.
  5. Prefiere los colores claros tanto para las paredes como para la carpintería. Además de estar de moda, los colores claros darán mas luz, mayor armonía y amplitud a los ambientes.
  6. Mantén los ambientes iluminados y frescos. Aprovecha la luz del día y no tapes las ventanas con muebles o cortinas. Ventila bien toda la vivienda en especial si tienes una mascota.
  7. Si optas por hacer alguna remodelación enfócate en la cocina y en los baños.

Finalmente, haz que cada visita a tu vivienda sea una experiencia agradable para el cliente potencial. Mantén el aire acondicionado encendido y las cortinas abiertas. Cuida que no haya desorden ni olor a comida en la cocina. A todo el que va a comprar una vivienda le gusta revisar hasta el último detalle antes de tomar una decisión. Por eso es importante que le des absoluta libertad de conocer tu vivienda, y si posible sal de tu propiedad unos minutos para que no sienta que está afectando tu privacidad y la de tu familia.

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6. Soporte Legal.

Cuando has decidido vender tu vivienda en Barranquilla, es importante tener la documentación al día. Esto incluye todo lo referente al certificado de libertad, las escrituras y todo lo que este relacionado con el pago del impuesto predial, valorización, servicios públicos y cuotas de administración.

Si tu vivienda tiene algún gravamen, como hipoteca, leasing, patrimonio familiar, sucesión o algún embargo debes comunicarlo claramente a tu agencia. La mayoría de gravámenes no imposibilitan la comercialización de un predio, pero si se debe conocer cuáles son las acciones a seguir para que esos gravámenes no representen un impedimento o una demora en el proceso de venta.

Una vez definida la venta de tu vivienda, asegúrate que tu agencia tenga la asesoría legal para que la promesa de compraventa incluya claramente todos los términos y cumpla con lo establecido en el artículo 1611 del código civil. La promesa de compraventa será la base para la redacción de la escritura pública que perfecciona legalmente la transferencia de dominio de tu inmueble.

Debes tener en cuenta que si el comprador financió parte del valor de la vivienda con una entidad bancaria o privada el desembolso final será después de firmada la escritura pública.

Los gastos notariales, la estampilla pro-hospital y la retención en la fuente representan aproximadamente el 3% del valor de la venta del inmueble. La retención en la fuente, el 1% del valor de venta, no se puede considerar un gasto sino un pago anticipado del impuesto a la renta del año siguiente.

El día de la entrega debes cumplir con todo lo acordado y firmar un acta para establecer la condición de la vivienda, y que se encuentra al día en el pago de impuestos, servicios públicos y cuotas de administración.

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Artículo publicado por Laila Diaz Gama
E-mail:  ldiaz@novain.co
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